実家じまいの不動産売却｜大阪市で中古マンション・中古戸建を高く売る方法
- だんらん住宅株式会社
- 11月10日
- 読了時間: 16分
▶︎1. 実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）とは何か
1.1 実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）の定義と背景
「実家じまい」とは、親世代が住んでいた実家を整理し、建物や土地を売却することを指します。家を空き家のまま放置せず、将来の管理負担や維持コストを減らすための前向きな選択として注目されています。
大阪市のような都市部では、核家族化や住み替えの増加によって、実家を相続しても「住む人がいない」「管理できない」というケースが増えています。そのため、不動産を早めに売却して資産として有効活用する流れが加速しています。
実家じまいの不動産売却には、次のような背景があります。
高齢化と空き家問題の深刻化
親が介護施設へ入居したり、相続後に誰も住まなくなった住宅が空き家化するケースが増加しています。空き家は固定資産税や維持費がかかるだけでなく、防犯・防災の観点からもリスクがあります。
不動産価値の変動とタイミングの重要性
大阪市では地域ごとに中古マンションや戸建ての価格差が大きく、売却タイミングを逃すと想定より低い価格になることもあります。市場が動いているうちに売却を決断することが、資産価値を守るコツです。
相続対策・生前整理としての実家じまい
親が元気なうちに実家を整理し、売却や資産分配の準備を進めることで、相続時のトラブルを防ぐことができます。特に複数人で相続する場合、早めの話し合いと手続き準備が欠かせません。
生活スタイルの変化
テレワークや都心志向など、暮らしの価値観が変化しています。実家に戻る選択をしない人が増えた結果、「実家を手放して次の世代に引き継ぐ」動きが自然になってきています。
このように実家じまいは、「親の家を売る」という単なる取引ではなく、家族の想いを整理し、次の人生を軽やかに進めるためのステップでもあります。
1.2 実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）が増えている4つの理由
近年、「実家じまい」という言葉が一般的になった背景には、社会やライフスタイルの変化が大きく関係しています。特に大阪市のような都市部では、中古マンション・中古戸建の売却が活発化しており、実家じまいを選ぶ人が年々増えています。ここでは、その主な理由を4つに分けて見ていきましょう。
1. 高齢化と単身高齢世帯の増加
親世代が高齢化し、一人暮らしになるケースが増えています。介護施設への入居や病気・転居に伴い、実家が空き家になることが多くなっています。空き家を放置すると、1年間で約10〜15万円の固定資産税や管理費が発生することも珍しくありません。 こうした経済的・安全面での負担を避けるため、実家じまいを早めに検討する動きが進んでいます。
2. 維持費と修繕コストの上昇
築20年以上の中古戸建やマンションでは、屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になる場合が多く、1回の大規模修繕で100万円以上かかることもあります。 放置すれば老朽化が進み、最終的に解体費用まで発生する可能性も。そこで「使わない家にお金をかけるより、今のうちに売却して現金化しよう」という判断をする人が増えています。
3. 相続トラブルを避けたいという意識の高まり
親の死後に実家を相続した際、「誰が相続するのか」「どう分けるのか」で揉めるケースが少なくありません。近年では、親が元気なうちに実家を売却し、現金で分配しておく“生前整理”型の実家じまいが注目されています。 この方法なら、相続税対策にもなり、家族間のトラブルを未然に防ぐことができます。
4. 都市部の中古不動産市場が活発化
大阪市では、再開発エリアや駅近物件を中心に中古マンション・戸建の需要が高く、「売り時」と言われるタイミングが来ている地域もあります。 人口流入が続いているため、一定の需要が維持されており、古い物件でも立地次第では想定以上の価格で売却できることもあります。
このように、実家じまいの不動産売却が増えているのは、単なる経済的理由だけではありません。家族の将来を見据え、心と暮らしを整理する選択として、多くの人に受け入れられつつあります。
▶︎2. 実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）で直面しやすい課題と失敗例
2.1 失敗例①：相続・名義・登記などの手続きが進まず売却が停滞
実家じまいの不動産売却で最も多いトラブルの一つが、相続や名義変更の手続きが終わっていない状態で売却を進めてしまうことです。 売却活動を始めても、登記上の所有者が亡くなっている場合や、相続人が複数いる場合は手続きを完了させない限り契約できません。
結果的に、買主が見つかっても契約を結べず、チャンスを逃してしまうことがあります。
相続・登記の遅れが生む3つの問題
売却開始の遅延
名義が親のままでは、売却契約が法的に成立しません。遺産分割協議書や戸籍書類の取得に時間がかかるため、実際に販売できるまで数か月以上かかることもあります。
相続人同士の意見の不一致
「誰が売却するのか」「価格をどう決めるのか」で話がまとまらないことがよくあります。複数の相続人が共有名義にしている場合、全員の同意が必要なため、手続きが一向に進まないケースもあります。
税金の計算ミス・申告漏れ
相続登記や売却時の譲渡所得税の申告を怠ると、後から延滞税や加算税が発生するリスクもあります。手続きの流れを理解せずに進めるのは危険です。
スムーズに進めるための3つのポイント
まずは相続登記を済ませる
相続が発生したら、法務局で相続登記を行いましょう。2024年からは相続登記の義務化も進んでおり、放置すると罰則が課される可能性もあります。
不動産会社と司法書士の連携を確認する
売却をスムーズに行うには、不動産会社が司法書士と連携して手続きを進められる体制が理想です。必要書類やスケジュールを最初に確認しておくと安心です。
相続人全員で早めに話し合う
相続後に意見が食い違うと時間だけが過ぎてしまいます。売却を前提とするなら、早い段階で方向性を明確にしておきましょう。
このように、実家じまいをスムーズに進めるには、「登記・名義の整理」が最初の関門です。法的手続きを終えてから売却を検討するだけで、時間もトラブルも大幅に減らせます。
2.2 失敗例②：査定や販売戦略の準備不足で価格が下がる
実家じまいの不動産売却で意外と多いのが、「早く売りたい」という気持ちが先行し、十分な査定や販売戦略を立てずに売り出してしまう失敗です。大阪市の中古マンションや中古戸建の市場は動きが早く、条件次第で数百万円の差が出ることもあります。
1. 査定価格だけを比較してしまう
複数の不動産会社に査定を依頼した際、最も高い価格を提示した会社を選ぶケースがあります。しかし、高い査定額が「高く売れる」という保証にはならないのが実情です。根拠のない査定額を信じて売却活動を始めると、長期間売れ残り、最終的に値下げすることになります。
2. 物件の魅力を伝える準備不足
写真撮影や間取り図の質、販売資料の内容によって、買主の印象は大きく変わります。大阪市の中古物件市場では、内覧の第一印象が価格に直結することも珍しくありません。掃除や簡易的な修繕を怠ると、「古い」「汚い」という印象を与え、購入希望者が減少します。
3. 売却戦略を立てていない
「どの媒体に掲載するのか」「どんなターゲットを狙うのか」を明確にしないまま販売を始めると、結果的に反響が少なくなります。たとえば駅近の中古マンションと郊外の戸建では、購入層も価格の決まり方も異なります。販売戦略の設計は、査定と同じくらい重要です。
価格を下げずに売るための3つのコツ
複数の会社に査定を依頼し、根拠を比較する
査定額だけでなく、「なぜその価格なのか」「どんな販売方法を取るのか」を確認しましょう。信頼できる会社は、市場データと販売実績をもとに説明してくれます。
販売資料と写真にこだわる
専門的なカメラ撮影や間取りデザインを工夫することで、物件の印象が格段に良くなります。見た目の印象が成約価格を左右することを忘れないようにしましょう。
市場動向を踏まえた価格設定を行う
売り出し時点の市況を分析し、最初の1か月で反応を見ながら柔軟に価格調整することが成功の鍵です。売り出し価格が高すぎても安すぎても失敗につながります。
査定や戦略をおろそかにすると、売却期間が長引くだけでなく、最終的に100万円以上の損失になることもあります。実家じまいでは、冷静な計画と準備こそが満足のいく結果を生むポイントです。
2.3 失敗例③：家財整理や建物管理の不備で売却チャンスを逃す
実家じまいでよくある失敗が、家財整理や建物管理を後回しにしてしまうことです。家具や荷物が残ったままでは見た目の印象が悪く、買主の購買意欲を下げてしまいます。放置期間が長いと劣化が進み、修繕費がかさむこともあります。
主な問題点は以下の通りです。
家財が多いと室内が狭く見え、内覧時の印象が悪くなる
空き家期間中の湿気やカビで建物の価値が下がる
リフォーム・解体費を見積もらずに売却を進めると、手取りが減る
対策としては、
家財整理を早めに着手する（売却の2〜3か月前が目安）
定期的な換気と掃除を行う
不動産会社に現地確認を依頼し、必要な修繕を相談する
たったこれだけで印象が改善し、売却スピードや成約価格に大きな差が出ます。 早めの整理と管理が、実家じまい成功の第一歩です。
▶︎3. 実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）を成功させるための3ステップ
3.1 ステップ1：現状の整理と方針決定（実家の状態・相続関係・市場確認）
実家じまいを始める前に必要なのが、現状の整理と売却方針の決定です。建物や名義、相場を把握することで、無駄なトラブルや時間ロスを防げます。大阪市の中古物件市場は変動が早いため、早期の準備が重要です。
確認すべき主なポイントは次の3つです。
建物の状態確認：築年数・劣化・修繕履歴をチェック
名義・相続関係の整理：相続登記を完了し、所有者を明確に
市場価格の把握：複数の査定を比較し、相場感をつかむ
さらに、
設備や周辺環境の情報をまとめておく
売却目的（早期売却 or 高値売却）を家族間で共有する
司法書士や不動産会社へ早めに相談する
こうした整理を事前に行うだけで、売却活動がスムーズに進みます。 現状を「見える化」することが、後悔しない実家じまいの第一歩です。
3.2 ステップ2：信頼できる不動産会社への査定依頼と販売準備
実家じまいを成功させるには、信頼できる不動産会社選びと販売準備が欠かせません。特に大阪市のように中古マンションや戸建ての取引が多い地域では、実績と地域理解が売却価格を左右します。
査定・準備時のポイントは以下の通りです。
複数社に査定を依頼し、根拠のある価格を確認する
査定額だけでなく販売戦略を比較する（広告方法・販売期間など）
訪問査定で建物の状態を細かくチェックしてもらう
販売準備としては、
室内を片付け、清潔な状態で写真撮影を依頼
住宅設備や修繕記録などの資料をまとめる
必要に応じて簡易的なリフォームやクリーニングを実施
不動産会社を選ぶ際は、売主に寄り添った説明と提案力があるかを見極めましょう。準備を丁寧に行うことで、売却価格を数十万円単位で高めることも可能です。 査定と準備の質が、実家じまいの成功を決めます。
3.3 ステップ3：売却活動・契約・引き渡しまでの流れと注意点
実家じまいの売却は、査定後の「売却活動」からが本番です。ここを丁寧に進めることで、希望価格での成約がぐっと近づきます。焦らず、契約・引き渡しまでの流れを理解しておくことが大切です。
売却の流れは次のとおりです。
販売活動の開始：ポータルサイトやチラシなどで広く告知
内覧対応：買主に好印象を与えるため、清掃と換気を徹底
価格交渉と条件調整：不動産会社を通じて希望条件を伝える
契約締結と手付金受領：内容を確認し、トラブルを防止
引き渡し準備：残代金の受領・鍵の引き渡し・登記変更を実施
注意すべきポイントは、
契約前に修繕箇所や付帯設備を明確にする
買主との交渉は感情的にならず冷静に
司法書士や担当者と連携し、書類漏れを防ぐ
一連の流れを理解しておくことで、スムーズで安心な取引が可能になります。 売却は「終わり」ではなく、次の人生を始める大事な節目です。
▶︎4. 中古マンション・中古戸建という観点から見るポイント（大阪市での実家じまい）
4.1 中古マンションの場合：立地・管理・修繕積立金の確認がカギ
大阪市で実家じまいを行う際、中古マンションの売却は立地・管理状況・修繕積立金の3点が大きな決め手になります。築年数が古くても、この3つを整えておくことで売却価格を高めることができます。
売却前に確認すべきポイントは次の通りです。
立地の魅力：駅からの距離・生活環境・再開発エリアの動向
管理状況：共用部の清掃、管理人の有無、修繕履歴の有無
修繕積立金の残高：積立が十分であれば、買主の安心感が増す
また、
共有スペースの印象を良くするため、掲示板やエントランスの清掃状態を確認
専有部では水回りやクロスを軽くリフォームすると好印象
管理組合の書類（管理規約・修繕計画書など）を事前に準備
中古マンションは「建物の管理で価値が決まる」と言われます。 きちんと管理されたマンションは、築年数以上の価格で売れる可能性が高いです。
4.2 中古戸建の場合：土地・建物状態・リフォーム・更地売りの選択肢
大阪市で実家じまいをする際、中古戸建の売却では土地の条件と建物の状態が価格を左右します。建物が古い場合でも、リフォーム提案や更地売りを検討することで、より良い条件での売却が可能です。
確認・準備すべき主なポイントは以下の通りです。
土地の形状と接道状況：間口が広い、整形地は人気が高い
建物の状態：雨漏り・基礎のひび割れ・シロアリ被害の有無をチェック
建築確認済証・図面の有無：買主の安心材料になる
選択肢としては、
現状のまま売る：手間は少ないが、価格は控えめ
簡易リフォームして売る：内覧時の印象を改善できる
更地にして売る：解体費用はかかるが、早期売却しやすい
売却時には不動産会社と相談し、どの方法が最も手取りが多いかを比較しましょう。 土地と建物の活かし方を見極めることが、戸建売却成功のポイントです。
4.3 大阪市の市場動向と相場目安：エリア別に見る売却の傾向
大阪市の中古不動産市場は、エリアごとの需要差が非常に大きいのが特徴です。実家じまいで売却を検討する際は、地域の相場感と市場の動きを理解しておくことが大切です。
おおまかな傾向は次の通りです。
中心部（北区・中央区など）：中古マンション需要が高く、築20年でも高値傾向
東部・南部エリア：戸建需要が安定、駅近・駐車場付きが人気
郊外エリア：価格よりも「生活のしやすさ」や土地の広さが重視される
価格目安（2025年時点の一般的な傾向）
中古マンション：1㎡あたり45〜75万円前後
中古戸建：1棟あたり2,000万〜4,000万円程度
売却を有利に進めるポイントは、
売り出し時期を見極める（春・秋は動きが活発）
エリアの再開発情報を活用する
複数の査定を比較して価格を調整する
大阪市は人口流入が続いており、今後も需要は堅調です。 市場の動きを把握することが、高値売却への近道です。
▶︎5. だんらん住宅株式会社が叶える「高く・早く・有利な」実家じまいの不動産売却
5.1 感動訪問査定で価値を最大化する「売主様ファースト」の姿勢
だんらん住宅株式会社の最大の特徴は、「感動訪問査定」によって不動産の価値を最大限に引き出す点です。単に金額を提示するのではなく、売主の想いに寄り添いながら、より高く・早く・有利に売るための提案を行います。
感動訪問査定のポイントは以下の通りです。
現地で物件の魅力を丁寧に発掘し、長所を最大限にアピール
チャレンジ価格の設定で市場価格よりも高値を狙う販売戦略
一級建築士による簡易インスペクションで安心の取引を実現
さらに、
売主の希望やスケジュールを踏まえたオーダーメイドの販売計画を作成
現地調査時にはリフォームや演出の提案も行い、成約率を高める
「この提案なら任せたい」と感じる丁寧な説明を徹底
だんらん住宅の査定は、単なる評価ではなく「売主の未来をつくる提案」です。 訪問査定を通して、“この家が最高の形で旅立つ”体験が得られます。
5.2 プレミアム仲介で実現する高値成約と納得の売却体験
だんらん住宅株式会社の「プレミアム仲介」は、買主の心理に基づいた独自の販売戦略で、高値成約を実現する仕組みです。一般的な仲介と異なり、物件の魅せ方・伝え方に徹底的にこだわっています。
プレミアム仲介の主な特徴は次の3つです。
オリジナルデザイン図面：視覚的に訴える資料で集客力を2倍に
一級建築士によるインスペクション：安心感を与え、価格交渉を有利に
VR室内写真とホームステージング：空室でも生活イメージを具体的に伝える
加えて、
リフォームプランを提示し、買主の新生活を提案
住宅ローンにリフォーム費用を組み込むサポートも実施
これらの工夫により、同一物件でも数百万円単位の価格差を生む実績あり
だんらん住宅の仲介は「売る」ではなく「選ばれる」仕組み。 魅せ方にこだわることで、納得の高値成約を実現します。
5.3 プレミアム買取でスピーディかつ安心の取引をサポート
だんらん住宅株式会社の「プレミアム買取」は、早く・確実に・納得価格で売却したい方のためのサービスです。仲介ではなく買取形式のため、スピードと安心感に優れています。
プレミアム買取の主な仕組みは次の通りです。
直接買取：だんらん住宅が自社で購入、仲介手数料が不要
オークション買取：100社以上の買取専門会社が競り合い、高値成立を実現
近所に知られず売却可能：プライバシーを守りながら迅速に対応
さらに、
買取保証付き仲介により、売れ残りリスクをゼロに
買取後のトラブル対応も同社が一括管理
状況に応じて「早く現金化」または「より高く売る」選択が可能
だんらん住宅は、大阪市唯一の売却エージェント型不動産会社として、年間1500件以上の査定実績を誇ります。 スピーディかつ安心の取引を求める方に、最適な売却方法です。
▶︎6. まとめ
ここまで、実家じまいの不動産売却（大阪市・中古マンション・中古戸建）を成功させるための流れと注意点を解説しました。実家じまいは、単なる売却ではなく「家族の想いと資産を整理する大切なプロセス」です。
重要なポイントをおさらいします。
現状の整理と相続関係の確認でトラブルを防ぐ
査定と販売戦略を入念に準備し、価格を下げずに売る
家財整理と建物管理を早めに実施して印象を高める
大阪市の市場動向を把握し、最適なタイミングで売却
だんらん住宅株式会社のプレミアム売却サービスで「高く・早く・有利に」実現
実家じまいは感情的にも手続き的にも大変ですが、正しい手順を踏めばスムーズに進められます。 後悔しないためには、信頼できる専門家に相談することが何より大事です。
▶︎実家じまいの売却相談はだんらん住宅株式会社へ。
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